Über Immobilienwerte und Investitionsindices auf dieser Website

Für die Berechnung der Immobilienpreis-Indices gibt es keine Standardformel. Unsere Formeln unterscheiden sich von anderen gängigen Verfahren zur Ermittlung solcher Indices.

Das Verhältnis Preis zu Einkommen ist ein Indikator dafür, wie teuer oder günstig es ist, Wohnungen zu kaufen (ein niedrigerer Wert ist besser). Es ergibt sich aus dem Verhältnis der mittleren Wohnungspreise zum durchschnittlich verfügbaren Familieneinkommen. Der Wert entspricht Einkommensjahren, wobei in anderen Fällen auch Varianten verwendet werden können. Unsere Formel berücksichtigt die folgenden Faktoren:

• das verfügbare Familien-Nettoeinkommen, das 1,5 * dem durchschn. Nettolohn entspricht (wobei von einem Anteil von 50 % an Frauen unter den Erwerbstätigen ausgegangen wird)
• die durchschnittliche Wohnfläche, wobei von 90 Quadratmetern ausgegangen wird
• der Preis pro Quadratmeter, der sich aus dem Durchschnitt der Quadratmeterpreise innerhalb sowie außerhalb des Stadtkerns ergibt

Der Wert Hypothek im Verhältnis zum Einkommen stellt die monatlichen Ausgaben für eine Hypothek dem Nettolohn einer Familie gegenüber (je geringer desto besser). Das Familieneinkommen wird auf Grundlage des durchschnittlichen Monatslohns errechnet. Es wird von einer Vollfinanzierung (100 %) per Hypothek auf 20 Jahre für ein Haus oder eine Wohnung mit 90 m² ausgegangen, wobei der Quadratmeterpreis der Durchschnitt zwischen m²-Preis im Stadtkern und m²-Preis außerhalb des Stadtkerns ist.

Der Darlehens-Bezahlbarkeits-Index ist eine Umkehr des Verhältnisses Hypothek zu Einkommen. Die verwendete Formel lautet: (100/Hypothek im Verhältnis zum Einkommen) (je höher der Wert, desto besser).

Das Verhältnis Preis zu Miete entspricht den Gesamtkosten für den Besitz geteilt durch die Mieteinnahmen (wenn die Immobilie vermietet wird) bzw. durch die geschätzte Höhe der Miete (wenn in der Immobilie gewohnt wird). Geringe Werte zeigen an, dass es besser ist, zu kaufen statt zu mieten. Höhere Werte zeigen an, dass man mit einem Miet-Modell besser beraten ist als mit einem Kauf. Unsere Formel zur Schätzung der Miete pro Quadratmeter geht von einer Wohnfläche von 50 m² bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung und von 110 m² bei einer Vier-Zimmer-Wohnung aus. Steuern und Instandhaltungskosten werden hierbei nicht berücksichtigt.

Brutto-Mietrendite sind die jährlichen Gesamt-Mieteinnahmen geteilt durch den Immobilienpreis (angegeben in %). Je höher dieser Wert, desto besser.

Verwendete Formel (in Java programmiert):

  public double calculateMedianHousePriceOutsideOfCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterOutsideOfCentre() * 90;
  }

  public double calculateMedianHousePriceCityCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterCityCentre() * 90;
  }

  public double calculateMedianHousePrice() {
    return (calculateMedianHousePriceCityCentre() + calculateMedianHousePriceOutsideOfCentre()) / 2;
  }

  public double calculateHousePriceToIncomeRatio() {
    return calculateMedianHousePrice() / calculateMedianFamilyDisposableIncomeYearly();
  }

  double calculateMonthlyPaymentFor20YearsMontgage() {
    double monthlyInterestRate = (getCreditInterestRateAnnual()  / 12) / 100;
    double leaseAmount = calculateMedianHousePrice();
    double monthlyPayment = leaseAmount / ( (1 - (1 / Math.pow(1 + monthlyInterestRate, 240))) / monthlyInterestRate);
    return monthlyPayment;
  }

  public double calculateMortgagePercentageOfIncome() {
    return calculateMonthlyPaymentFor20YearsMontgage() / calculateMedianFamilyDisposableIncomeMonthly() * 100;
  }

  public double calculateAffordabilityIndex() {
    return 100 / calculateMortgagePercentageOfIncome();
  }
  
  public double calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterCityCentre() {
    return (getRent50SqmCityCentre() / 50 + getRent110SqmCityCentre() / 110) / 2.0 * 12.0;
  }

  public double calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterOutsideOfCentre() {
    return (getRent50SqmOutsideCentre() / 50 + getRent110SqmOutsideCentre() / 110) / 2.0 * 12.0;
  }

  public double calculatePriceToRentRatioCityCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterCityCentre() / calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterCityCentre();
  }

  public double calculatePriceToRentRatioOusideOfCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterOutsideOfCentre() / calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterOutsideOfCentre();
  }

  public double calculateGrossRentalYieldCityCentre() {
    return calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterCityCentre() / getBuyPricePerSquareMeterCityCentre() * 100;
  }

  public double calculateGrossRentalYieldOutsideOfCentre() {
    return calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterOutsideOfCentre() / getBuyPricePerSquareMeterOutsideOfCentre() * 100;
  }

 

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